— Auslandsimmobilien Italien
Ihr Immobilienkauf in Italien mit uns
Italien ist für deutsche Käufer einer der beliebtesten Immobilienmärkte Europas – und gleichzeitig einer der vielfältigsten. Ein Apartment in Meran folgt anderen Regeln als ein Landhaus im Hinterland von Alghero. Genau diese Unterschiede entscheiden darüber, ob ein Kauf später zur Freude oder zum Ärgernis wird.
Als Ihr Immobilienmakler für Italien übernehmen wir den deutschen Part: Wir klären Ihr Suchprofil, prüfen die Rahmenbedingungen der Zielregion und übergeben an Partner, die dort zu Hause sind.
Immobilie in Südtirol kaufen
Südtirol ist für deutschsprachige Käufer der naheliegendste Einstieg in den italienischen Markt: Deutsch ist Amtssprache, die Verwaltung arbeitet zweisprachig, und das Grundbuch folgt dem österreichischen Vorbild. Anders als in den meisten Regionen Italiens geht das Eigentum hier erst mit der Eintragung im Grundbuch über — ein Sicherheitsplus, das deutschen Käufern vertraut vorkommt.
Gefragt sind vor allem Meran und das Burggrafenamt, Bozen und die Weinorte Eppan und Kaltern, dazu Lana, Schenna und die Dolomitentäler. Vor Ort arbeiten wir mit einem etablierten Immobilienmakler in Südtirol zusammen, dessen Büro in Meran sitzt.
Die wichtigste Besonderheit heißt Konventionierung: Solche Wohnungen sind für Menschen mit ständigem Wohnsitz in Südtirol reserviert und dürfen in der Regel nicht als Ferienwohnung genutzt werden. Wer eine Immobilie in Südtirol kaufen möchte, klärt diesen Punkt vor dem Angebot.
Immobilie auf Sardinien kaufen
Sardinien steht für das andere Extrem: türkises Wasser, Granitküsten und ein Markt, der stark von internationaler Nachfrage lebt. Die Preisspanne ist enorm — zwischen der Costa Smeralda im Nordosten und dem dünn besiedelten Landesinneren liegen Welten.
Beliebte Lagen sind Olbia und die Gallura mit Porto Cervo, Golfo Aranci und San Teodoro, im Nordwesten Alghero, Stintino und Castelsardo, im Süden Cagliari, Villasimius und die Costa del Sud.
Die zentrale Besonderheit ist der Küstenschutz. Der regionale Landschaftsplan schützt die Küste konsequent: Neubauten in Strandnähe sind kaum genehmigungsfähig, Umbauten oft eingeschränkt. Bestandsobjekte in erster Reihe sind deshalb knapp — und bei jedem älteren Haus gehört die baurechtliche Genehmigungslage auf den Prüfstand. Wenn Sie eine Immobilie auf Sardinien kaufen möchten, lassen Sie sich Baugenehmigung und Katasterauszug deshalb schon vor dem Kaufangebot zeigen.
— Ablauf
Wie läuft der Immobilienkauf in Italien ab?
Der Immobilienkauf in Italien folgt in der Regel vier Schritten. Das Verfahren ähnelt dem deutschen — die Reihenfolge und die Bindungswirkung der einzelnen Schritte sind jedoch anders.
1. Steuernummer beantragen
Ohne italienische Steuernummer (Codice Fiscale) läuft nichts — weder Kaufvertrag noch Bankkonto oder Stromanschluss. Beantragt wird sie bei der Agenzia delle Entrate, persönlich oder per Vollmacht über Notar, Anwalt oder Makler.
Wichtig: Für Immobilienkäufe stellen die italienischen Konsulate den Codice Fiscale seit 2025 nicht mehr aus.
2. Kaufangebot abgeben
Über den zuständigen Makler geben Sie ein schriftliches Angebot ab. Prüfen Sie dabei, ob das Objekt exklusiv oder über mehrere Büros vermarktet wird — die Konditionen können sich unterscheiden.
3. Vorvertrag schließen
Nach der Einigung folgt der Vorvertrag (compromesso). Er ist bindend und sieht ein Angeld (caparra) vor — üblich sind rund 10 Prozent des Kaufpreises, je nach Vereinbarung 5 bis 20 Prozent. Springt der Käufer ab, ist das Angeld verloren; springt der Verkäufer ab, schuldet er den doppelten Betrag.
4. Notariell beurkunden
Beim Notartermin (rogito) wird der Restkaufpreis fällig, und in der Regel wechseln direkt dort die Schlüssel. Der Notar veranlasst anschließend die Eintragung des Eigentumswechsels.
Planen Sie zwischen Angebot und Übergabe realistisch zwei bis vier Monate ein. Erbfälle, Altlasten im Grundbuch oder Abweichungen im Kataster verlängern den Zeitraum spürbar.
Südtirol: die Konventionierung.
Konventionierte Wohnungen unterliegen gesetzlichen Nutzungsbindungen und sind für Personen mit ständigem Wohnsitz und Lebensmittelpunkt in Südtirol vorgesehen. Ursprünglich in Artikel 79 des Landesraumordnungsgesetzes geregelt, findet sich die Bindung heute im Landesgesetz „Raum und Landschaft“ (Nr. 9/2018), zuletzt angepasst durch die Wohnbaureform von 2025. Kaufen darf grundsätzlich jeder — selbst nutzen als Ferienwohnung nicht. Als Kapitalanlage bleibt eine konventionierte Wohnung dennoch interessant: Die Vermietung an berechtigte Personen ist in der Regel möglich.
Sardinien: die Baugenehmigung.
Bei älteren Bestandsobjekten weichen Bauakte und tatsächlicher Zustand gelegentlich voneinander ab — ein nachträglich geschlossener Anbau, eine überdachte Terrasse, ein ausgebautes Untergeschoss. Solche Abweichungen lassen sich oft heilen, kosten aber Zeit und Geld. Lassen Sie Bau- und Katasterlage vor dem Vorvertrag prüfen, nicht danach.