In einem Expertentalk mit Fabian Henseler – freiberuflicher Energieeffizienz-Experte für Bonn und den Rhein-Sieg-Kreis – besprechen wir, wann sich der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) nach dem Hauskauf wirklich lohnt.
Welche Rolle spielt die iSFP-basierte Sanierung aktuell?
Wir sehen bei Besichtigungen im Raum Bonn immer wieder, dass junge Familien auf das Modell „Jung kauft Alt“ setzen. Sie möchten ein älteres Einfamilienhaus kaufen und sanieren. Besonders gefragt sind hierbei Immobilien aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Dabei besteht allerdings ein nicht zu unterschätzendes Risiko, denn oftmals sind die tatsächlichen Modernisierungskosten höher als zunächst kalkuliert. Schnell entstehen Zusatzkosten von 30.000 bis 80.000 Euro, die beim Kauf nicht einkalkuliert waren.
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) kann hier frühzeitig Klarheit schaffen. Er zeigt nicht nur, welche Maßnahmen wirklich notwendig sind, sondern hilft auch dabei, Fördermöglichkeiten optimal zu nutzen und so die Modernisierungskosten zu senken.
In diesem Experteninterview schaffen wir gemeinsam mit dem Energieeffizienz-Experten Fabian Henseler aus unserem Netzwerk Klarheit und geben Ihnen wertvolle Tipps. Erfahren Sie, wann sich ein iSFP beim Hauskauf lohnt und wie Sie ihn effizient einsetzen.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP)?
Grundsätzlich handelt es sich bei einem iSFP um ein staatlich gefördertes Instrument und einen Bestandteil der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“. Der Sanierungsfahrplan soll Eigentümern eine strukturierte Orientierung für die energetische Sanierung ihrer Immobilie geben. Er basiert auf der Analyse von zertifizierten Energieeffizienz-Experten, die den aktuellen Gebäudezustand bewerten und einen passenden Maßnahmenplan entwickeln.
„Somit zeigt Ihnen ein individueller Sanierungsfahrplan Schritt für Schritt, welche Modernisierungsmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik sinnvoll sind. Sowohl technische als auch wirtschaftliche Aspekte werden für diese fundierte Entscheidungsgrundlage berücksichtigt“, bestätigt Fabian Henseler.
Das Besondere an einem BAFA-Sanierungsfahrplan
Ein durch das BAFA förderfähiger Sanierungsfahrplan sieht eine logisch aufgebaute Reihenfolge der Maßnahmen vor. Beginnend mit der Optimierung der thermischen Gebäudehülle – also Fassade, Fenstern und Dach – bis hin zur Erneuerung der Heizungsanlage, die in der Regel den Abschluss der energetischen Sanierung bildet.
Die typische Reihenfolge im individuellen Sanierungsfahrplan gestaltet sich wie folgt:
- Erfassung des Gebäudezustands und Identifikation von Schwachstellen
- Festlegung des gewünschten energetischen Ziel-Standards, Budgets und Zeitplans
- Empfohlene Sanierungsmaßnahmen der Gebäudehülle
- Empfohlene Optimierung der Anlagentechnik
- Ergänzende Maßnahmen
- Schrittweise Umsetzung bei Priorisierung nach Wirtschaftlichkeit und Wirkung
- Fördermitteloptionen und Kosten-Nutzen-Bewertung der einzelnen Schritte
Durch seine Übersichtlichkeit bietet das Dokument demnach eine transparente Übersicht darüber, welche Maßnahmen zu welchem Zeitpunkt sinnvoll sind, welche energetischen Standards erreicht werden können und unter welchen Voraussetzungen Förderfähigkeit besteht. Auch durch die realistische Einschätzung zu erwartender Kosten schafft der individuelle Sanierungsfahrplan eine verlässliche Planungsgrundlage.
Vorteile der professionellen iSFP-Energieberatung
Der individuelle Sanierungsfahrplan sei für viele bereits deshalb interessant, da Maßnahmen, die über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gefördert werden, mit ihm einen zusätzlichen Bonus von aktuell 5 Prozent auf den regulären Grundfördersatz von 15 Prozent erhalten.Mit iSFP-Bonus ist demnach eine Förderung von insgesamt 20 Prozent möglich, erklärt Henseler. Zudem erhöhe sich durch den iSFP die förderfähige Kostenobergrenzepro Wohneinheit und Jahr von 30.000 auf 60.000 Euro. Gesamtinvestitionen sinken spürbar. Doch das ist nicht alles. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP): bietet allen Immobilien-Eigentümern eine klare Orientierung für zukunftsfähige Investitionen.unterstützt Hauskäufer dabei, Sanierungskosten besser zu planen und gezielt zu reduzieren. ist die Grundlage für förderfähige Einzelmaßnahmen und attraktive finanzielle Vorteile.zeigt auf, welche gesetzlichen Anforderungen berücksichtigt werden müssen.hilft dabei, kostspielige Fehlentscheidungen zu vermeiden. Nutzer des Sanierungsfahrplans erhöhen ihre Planungssicherheit für alle weiteren Schritte rund um die energetische Sanierung ihrer Immobilie.
Wann macht ein individueller Sanierungsfahrplan Sinn, und wann nicht?
Im Normalfall steht die Erstellung des iSFP am Anfang einer energetischen Sanierung. Je nachdem, welche Einzelmaßnahmen Eigentümer planen, kann sich die entsprechende Energieberatung bereits ab der ersten Maßnahme wirtschaftlich lohnen. „Je umfangreicher und kostenintensiver die geplanten Schritte sind, desto stärker wirken sich die Vorteile des individuellen Sanierungsfahrplans aus. Der zusätzliche Förderbonus sowie die erhöhten förderfähigen Kosten machen sich bei größeren Investitionen deutlich bemerkbar“, bestätigt auch Energieeffizienz-Experte Henseler. Es profitieren zudem Wohnungseigentümergemeinschaften, die Maßnahmen an einem Mehrfamilienhaus umsetzen und Immobilien in Bonn nachhaltig vermieten möchten.
Weniger sinnvoll sei ein iSFP hingegen bei kleineren Einzelmaßnahmen. Stehe beispielsweise nur die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Kellerdecke an, würden sich zusätzliche Sanierungsfahrplan-Kosten schlechter amortisieren, erklärt der Profi weiter. Dabei sollten Sie dennoch im Hinterkopf behalten, dass momentan auch die Kosten für die Erstellung des iSFP selbst gefördert werden – bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit bis zu 650 Euro.
Unabhängig davon gilt: Möchten Sie Einzelmaßnahmen fördern lassen, ist die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten verpflichtend. Eine Ausnahme sind Maßnahmen an der Heizungstechnik, hier kann der Fachunternehmer die Bestätigung übernehmen, sofern kein hydraulischer Abgleich durch den Experten bestätigt werden muss.
Dieser begleitet die Umsetzung der Maßnahmen fachlich – unabhängig davon, ob ein individueller Sanierungsfahrplan erstellt wurde oder nicht. Die Kosten für diese notwendige Baubegleitung werden derzeit ebenfalls mit 50 Prozent gefördert.
Sanierungskosten mit und ohne iSFP – ein fiktives Praxisbeispiel
In einem typischen Einfamilienhaus aus Baujahren vor 1980 ist es häufig sinnvoll, mehrere Bauteile der Gebäudehülle energetisch zu ertüchtigen. Nachfolgend wird beispielhaft eine Sanierung von drei bis vier zentralen Bauteilen dargestellt – inklusive einer Gegenüberstellung der Kosten und Förderungen mit und ohne individuellen Sanierungsfahrplan.
Beispielhafte Kostengegenüberstellung (Stand April 2026)
| Bauteil / Gewerk | Annahme Gesamtkosten | Förderung ohne iSFP (15 %, gedeckelt bei 30.000 €) | Förderung mit iSFP (20 %, gedeckelt bei 60.000 €) |
| Oberste Geschossdecke | 7.000 € | 1.050 € | 1.400 € |
| Dachdämmung | 10.000 € | 1.500 € | 2.000 € |
| Fenster + Haustür | 30.000 € | 4.500 € | 6.000 € |
| Kellerdeckendämmung | 5.000 € | 750 € | 1.000 € |
| Summe (ohne Deckelung) | 7.800 € | 10.400 € | |
| Summe (mit Deckelung) | 4.500 € | 10.400 € |
Das Beispiel zeigt: Der Unterschied zwischen einer Sanierung mit und ohne Förderung durch den individuellen Sanierungsfahrplan kann erheblich sein. Mit ihm lassen sich deutlich höhere Zuschüsse realisieren. Gerade bei typischen Einfamilienhäusern ergibt sich daraus schnell ein Einsparpotenzial von mehreren tausend Euro, auf welches wir Sie bei unserer Immobilienbewertung in Bonn gern hinweisen. Mit steigender Investitionssumme wächst dieser finanzielle Vorteil weiter an.
Merkmale eines qualitativ hochwertigen Sanierungsfahrplans
Ob ein iSFP professionell erstellt wurde, erkennen Sie vor allem am Detailgrad und der Praxistauglichkeit der sogenannten Umsetzungshilfe. „Das finale Dokument sollte deutlich über eine reine Übersicht hinausgehen und konkrete, umsetzbare Informationen für jede empfohlene Sanierungsmaßnahme liefern“, sagt Henseler.
Ein hochwertiger iSFP enthält unter anderem:
- Bei opaken Bauteilen (Fassade, Dach, Kellerdecke): Angaben zu geeignetem Dämmmaterial und der erforderlichen Dämmstärke für die Förderfähigkeit
- Bei Fenstern und Dachfenstern: konkrete Vorgaben zu den förderfähigen U-Werten im Neubau bzw. Austausch
- Detaillierte Beschreibung des Ziel-Schichtaufbaus unter Berücksichtigung der Materialeigenschaften des jeweiligen Bauteils
- Weitere Hinweise zur Luftdichtheit und zur Vermeidung/Reduzierung von Wärmebrücken
- Empfehlungen zur Demontage und dem fachgerechten Einbau der neuen Bauteile
- Übersicht förderfähiger Umfeldmaßnahmen, die berücksichtigt werden sollten
So beschreibt der Experte, dass ein hervorragender individueller Sanierungsfahrplan an vielen Stellen bewusst Konzeptcharakter haben sollte. Durch die strukturierte Aufbereitung und die Fülle an relevanten Informationen entwickelt er sich zu einem praxisnahen Leitfaden, der Eigentümer und Fachunternehmen gezielt durch die energetische Sanierung führt.
Typische Fehler ohne Energieberater und Sanierungsfahrplan
Der typische Käufer eines Einfamilienhauses erwirbt in der Regel nur einmal im Leben eine Immobilie und verfügt daher meist nicht über fundierte Erfahrung im Immobilienbereich. Daraus resultiert häufig eine fehlende Übersicht über den gesamten Ablauf einer energetischen Sanierung sowie damit verbundenen weiterführenden Renovierungsmaßnahmen am und im Gebäude. Folgende Risiken treten auf: Unterschätzung der tatsächlichen Sanierungskosten und fehlende BudgetpufferNicht berücksichtigte Umfeldmaßnahmen Falsche Reihenfolge der Sanierungsschritte mit daraus resultierenden MehrkostenFehlende Kenntnis über Fördermöglichkeiten und finanzielle VorteileTechnische Fehlentscheidungen bei Heizsystemen oder Dämmmaßnahmen. Als Immobilienmakler in Bonn bemerken wir immer wieder, wie schwer es unseren Kunden ohne Fachkenntnisse oder intensive Recherche fällt, den Sanierungs- und Renovierungsaufwand eines Hauses realistisch einzuschätzen.
Mit einem individuellen Sanierungsfahrplan gehen Sie diesen Stolperfallen aus dem Weg. „Für jede empfohlene Maßnahme werden darin zudem direkt passende Fördermöglichkeiten aufgezeigt, wodurch Eigentümer keine finanziellen Potenziale übersehen“, erklärt Henseler weiter. Diese iSFP-Förderungen werden in der Regel gemeinsam mit dem jeweiligen Experten gestellt.
iSFP erstellen lassen – Kosten und Förderung
Die Kosten für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP) für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bewegen sich aktuell meist zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Die genaue Höhe hängt dabei stark von den individuellen Eigenschaften der jeweiligen Immobilie ab.
Fabian Henseler betont: „Je einfacher die Gebäudestruktur, desto geringer ist in der Regel der Aufwand. Immobilien mit klarer Kubatur, Flachdach und ohne Keller lassen sich deutlich effizienter erfassen und bewerten als komplexe Gebäudeformen. Aufwendiger wird es hingegen bei individuell geplanten Häusern – auch bekannt als Architektenhäuser.“
Hintergrund ist vor allem der erforderliche Detaillierungsgrad: Für den individuellen Sanierungsfahrplan wird ein umfassendes Gebäudemodell erstellt, das unter anderem den Schichtaufbau der thermischen Gebäudehülle sowie die Planung konkreter Dämmmaßnahmen beinhaltet. Je komplexer die Immobilie, desto höher ist der Analyse- und Planungsaufwand.
iSFP-Förderung unkompliziert beantragen
Für die Erstellung des individuellen Sanierungsfahrplans können und sollten Immobilieneigentümer eine staatliche Förderung in Höhe von derzeit bis zu 650 Euro in Anspruch nehmen. Dadurch reduzieren sich die tatsächlichen Kosten des iSFP spürbar und es entsteht ein zusätzlicher finanzieller Anreiz für die ganzheitliche energetische Sanierung Ihrer Immobilie.
Können Eigentümer einen iSFP für den Hausverkauf in Bonn nutzen?
Der individuelle Sanierungsfahrplan bietet eine strukturierte, auf die jeweilige Immobilie zugeschnittene Informationsgrundlage und konkrete Umsetzungshilfe. Als Makler können wir bestätigen, dass sich eine Erstellung oft schon vor dem Hausverkauf in Bonn als strategisch sinnvolle Entscheidung erweist – insbesondere bei modernisierungsbedürftigen Immobilien. Die vergleichsweise kostengünstige Maßnahme bietet einen klaren Mehrwert für potenzielle Käufer. Es sollte also nicht unterschätzt werden, wie viel Vertrauen die professionelle Einschätzung des energetischen Zustands schafft. Unsicherheiten im Kaufprozess werden reduziert und Kaufinteressenten können Immobilienangebote in Bonn deutlichbesser einschätzen.
Expertentipp:
Um bei der späteren Sanierung wertvolle Zeit zu sparen, kann es sinnvoll sein, den individuellen Sanierungsfahrplan direkt nach der Kaufvertragsbeurkundung erstellen zu lassen. Dadurch müssen Sie nicht bis zur finalen Eigentumsumschreibung im Grundbuch warten und haben die Möglichkeit, vor der offiziellen Übergabe der Immobilie mit der konkreten Planung zu beginnen, Fördermittel frühzeitig zu sichern und den gesamten Sanierungsprozess zu beschleunigen.
Jede energetische Sanierung bleibt eine individuelle Entscheidung
Direkt nach dem Erwerb eines Hauses können Maßnahmen mithilfe des individuellen Sanierungsfahrplans strukturiert und effizient umgesetzt und gefördert werden. „Dabei betrachten Energieeffizienz-Experten nicht nur Hauptmaßnahmen, sondern berücksichtigen gleichzeitig damit verbundene Umfeldmaßnahmen wie die Dämmung von Laibungen, Heizkörpernischen oder Fensterbänken, die häufig als Wärmebrücken wirken“, sagt Fabian Henseler. Die Spezialisten erläutern den Inhalt des Fahrplans kompetent und beantragen Förderungen nach iSFP. Selbstverständlich trifft jeder neue EigentümerEntscheidungen hinsichtlich der geplanten Sanierungen und Renovierungen aber weiterhin individuell.
Von Makler mit Sanierungsexpertise in Bonn profitieren
Wenn Sie Ihr Haus in Bonn verkaufen und mit HOLZLAR IMMOBILIEN vermarkten, erhalten Sie bereits im Verkaufsprozess eine erste energetische Einschätzung („iSFP Light“) für Ihre Immobilie, die nicht förderfähig ist. Mehr Transparenz auf Käuferseite führt häufig zu schnelleren Entscheidungen und kann die Vermarktungsdauer deutlich verkürzen.
Unser Fazit zum individuellen Sanierungsfahrplan mit BAFA-Förderung
Die Bedeutung eines ressourcenschonenden Energieeinsatzes hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Über 70 Prozent des Gebäudebestands in Deutschland stammt aus der Zeit vor 1980. Entsprechend befinden sich viele dieser Immobilien ohne energetische Sanierung in einem ineffizienten Zustand. „Zusätzlich werden nach wie vor etwa 70 Prozent dieser Gebäude mit fossilen Brennstoffen wie Öl oder Gas betrieben. Rund 30 Prozent der Anlagen sind älter als 20 Jahre“, betont Henseler. Längst bieten Heizungshersteller allerdings modernere und effizientere Technologien, die langfristig Kosten sparen und einen Beitrag zum Klimaschutz leisten.
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie deshalb wissen:
- Die Erstellung eines Energieausweises ist bei einem Verkauf meist gesetzlich vorgeschrieben. Dieser bewertet den energetischen Zustand einer Immobilie auf einer Skala von A+ bis H (zukünftig A bis G).
- Auch Banken legen im Rahmen von Finanzierungen zunehmend Wert auf die Energieeffizienz von Immobilien. Hintergrund sind regulatorische Anforderungen, die dazu führen, dass energetisch gut aufgestellte Immobilien bevorzugt bewertet werden.
- Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), erstellt durch einen Energieeffizienz-Experten, bietet eine fundierte Grundlage für die wirtschaftliche, energetische Sanierung.
- Transparenz und Planungssicherheit unterstützen sowohl Eigentümer als auch finanzierende Banken bei der Bewertung der Immobilie.
Bei Holzlar Immobilien verfügen wir über bautechnische Expertise und nutzen ein erfahrenes Experten-Netzwerk, um Kunden eine ganzheitliche Betrachtung ihrer Sanierungsstrategie zu ermöglichen. Das gilt auch, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, die in Bonn liegt. Diese erfolgt sowohl aus technischer als auch aus wirtschaftlicher Sicht. Zahlreiche Förderprogramme von Bund und Ländern können nötige Investitionskosten durch Zuschüsse und zinsvergünstigte Kredite dabei deutlich reduzieren.
FAQ zum Hausverkauf mit Sanierungsfahrplan
Ja, für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans sowie für die meisten staatlichen Förderungen ist die Einbindung eines zertifizierten Energieeffizienz-Experten (Energieberaters) zwingend erforderlich. Dieser analysiert den energetischen Zustand Ihrer Immobilie, erstellt den iSFP und sichert ab, dass alle technischen Anforderungen für die Förderung eingehalten werden. Zudem begleitet er auf Wunsch die Umsetzung der Maßnahmen (Baubegleitung). Wichtig zu wissen ist außerdem, dass für viele geförderte Einzelmaßnahmen die Beantragung und Begleitung durch einen Energieberater vorgeschrieben ist, egal, ob ein Sanierungsfahrplan vorliegt.
Die Erstellung eines Energiebedarfsausweises basiert teilweise auf denselben Grundlagen wie ein individueller Sanierungsfahrplan. In beiden Fällen wird der aktuelle energetische Zustand der Immobilie detailliert erfasst und bilanziert. Dafür wird ein Gebäudemodell erstellt, bei dem die Bauweise und Typologie der einzelnen Bauteile anhand der tatsächlichen Ausführung analysiert werden. Während der Energiebedarfsausweis allerdings primär eine Momentaufnahme und Zustandsbewertung des energetischen Zustands liefert, ergänzt der iSFP diese Analyse um eine strukturierte, schrittweise Sanierungsstrategie nach dem Bestmöglich-Prinzip. Ziel ist die Entwicklung einer Immobilie in Richtung eines Effizienzhauses.
Es ist möglich, einen individuellen Sanierungsfahrplan bereits vor dem Kauf einer Immobilie erstellen zu lassen. Sie benötigen jedoch die Zustimmung des aktuellen Eigentümers, da dieser formal den Förderantrag stellen muss. Anschließend ist der Maßnahmenplan an die jeweilige Immobilie gebunden und behält seine Gültigkeit bis zu 15 Jahre. Selbst nach Eigentümerwechseln dient er als verlässliche Grundlage für die energetische Entwicklung des Gebäudes.
Die staatliche Sanierungsfahrplan-Förderung wird über die Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude (EBW) beim BAFA beantragt – in der Regel gemeinsam mit einem zertifizierten Energieeffizienz-Experten. Dabei muss der Antrag unbedingt vor der Beauftragung gestellt werden, da sonst der Förderanspruch entfällt. Nach der Bewilligung analysiert der jeweilige Spezialist Ihre Immobilie vor Ort und erstellt den Sanierungsfahrplan. Stimmen alle Voraussetzungen, wird Ihnen der Zuschuss von aktuell bis zu 650 Euro ausgezahlt.
Online-Anbieter für individuelle Sanierungsfahrpläne erstellen ihre Konzepte in der Regel auf Basis der vorliegenden Gebäudedaten ohne eine persönliche Besichtigung der Immobilie. Dadurch können wichtige Details für eine präzise Bewertung unbeachtet bleiben. Sie sollten demnach nicht den erstbesten Anbieter wählen, der seinen Fokus eventuell auf die Nutzung finanzieller Vorteile, wie der erhöhten Förderquote legt. Eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie sowie eine individuell abgestimmte Sanierungsstrategie sind das Wichtigste.
Beachten Sie zudem, dass einige Energieeffizienz-Experten die iSFP-basierte Sanierung nur ungern begleiten, wenn sie den Fahrplan nicht selbst erstellt haben. Dabei geht es um Haftungsfragen sowie die Sicherstellung der Qualität in der Umsetzung. Daher ist es empfehlenswert, auf regionale Ansprechpartner zu setzen, die Ihre Immobilie vor Ort analysieren und den gesamten Prozess mit einem eigens erstellten individuellen Sanierungsfahrplan fachlich begleiten.
