Modernisierungsbedürftige Immobilie verkaufen.
Renovierung, Sanierung und Modernisierung – Was Sie darüber wissen sollten, insbesondere beim Verkauf Ihrer Immobilie.
Beim Verkauf Ihrer Immobilie spielt der Zustand eine zentrale Rolle. Doch was versteht man eigentlich unter Renovierung, Sanierung und Modernisierung? Welchen Einfluss haben diese Maßnahmen auf Ihren Verkaufspreis, und wie lassen sich steuerliche Vorteile nutzen? In diesem Artikel klären wir diese Fragen und geben Einblicke, wie sich eine modernisierungsbedürftige Immobilie erfolgreich vermarkten lässt.
Was ist der Unterschied zwischen Renovierung, Sanierung und Modernisierung?
Renovierung: Bei einer Renovierung werden Abnutzungsspuren und optische Mängel behoben. Dazu zählen etwa das Streichen von Wänden, das Erneuern von Bodenbelägen oder kleine Reparaturen an Oberflächen. Ziel ist es, die Immobilie wieder ansehnlich und gepflegt zu machen. Eine Renovierung ist meist nicht so kostenintensiv und bringt einen kurzfristigen Werterhalt.
Sanierung: Die Sanierung geht tiefer als eine Renovierung. Hierbei handelt es sich um Maßnahmen, die darauf abzielen, Mängel oder Schäden zu beseitigen und die Immobilie strukturell zu erhalten oder zu verbessern. Beispiele sind die Beseitigung von Schimmel, die Erneuerung alter Rohre oder eine umfangreiche Dachsanierung. Sanierungen sind häufig mit höheren Kosten verbunden, verbessern aber die Substanz und können erhebliche Wertsteigerungen bewirken.
Modernisierung: Modernisierungsmaßnahmen dienen dazu, die Immobilie technisch und energetisch auf den neuesten Stand zu bringen. Hierunter fallen beispielsweise der Einbau moderner Heizsysteme, das Anbringen einer Wärmedämmung oder der Austausch veralteter Fenster. Auch smarte Technologien für die Gebäudeautomation können zu einer Modernisierung zählen. Modernisierungen zielen auf eine Effizienzsteigerung und eine zeitgemäße Ausstattung ab, was den Wert und die Attraktivität einer Immobilie signifikant erhöhen kann.
Was ist beim Zustand Ihrer Immobilie zu beachten?
Der Zustand ist einer wichtiger Faktoren bei der Wertermittlung. Eine Immobilie in gutem Zustand zieht mehr Interessenten an und ermöglicht höhere Preisforderungen. Hierbei gilt es jedoch zwischen Zustand und Gebäudestandard zu differenzieren und die Abstufungen beim Zustand zu verstehen. Der oft angegebene Zustand „gepflegt“ muss nicht zwangsläufig einen positiven Effekt beim Verkauf haben, beispielsweise ist ein „gepflegtes“ Badezimmer aus den 1970er Jahren kein wertsteigerndes Merkmal.
Bei der Bewertung wird der Zustand auf einer Skala von „sehr gut“ bis „katastrophal“ festgelegt und wirkt sich somit auf den Wert der Immobilie aus. Anhand von folgendem Beispiel ist diese Skala gut verständlich:
Mittlerer Objektzustand: Das Objekt hat einen durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Es liegen evtl. kleinere Mängel oder ein geringer Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsrückstau vor.
Guter Objektzustand: Das Objekt hat einen guten Unterhaltungszustand. Es liegt kein Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsrückstau vor. Für Wohnimmobilien die in den letzten ca. 5 – 20 Jahren neu gebaut, kernsaniert oder umfassend modernisiert wurden, kann meist ein guter Unterhaltungszustand unterstellt werden.
Der Gebäudestandard Ihrer Immobilie bildet die zentrale Grundlage zur realistischen Bewertung. Die Gebäudestandards sind in der ImmoWertV exakt festgelegt und unterscheiden die einzelnen Qualitätsstufen von Immobilien. Hierbei werden Merkmale wie verwendete Materialien, bauliche Ausführung, Herstellungsjahr und vieles mehr betrachtet.
Führt ein gehobener Standard bei älteren Baujahren zu einem höheren Verkaufspreis?
Ja, ein gehobener Standard bei älteren Baujahren kann den Verkaufspreis erhöhen da der Wert Ihrer Immobilie an sich höher angesetzt werden kann. Wenn eine ältere Immobilie mit hochwertigen Materialien, modernen Grundrissen und ästhetisch ansprechenden Ausstattungsmerkmalen gebaut wurde, spricht sie eine größere Zielgruppe an und kann sich von vergleichbaren Objekten abheben. Allerdings muss bei der Bewertung und auch in Verkauf darauf geachtet werden, welchen tatsächlichen Nutzen der gehobene Standard potenziellen Käufern bringt. Beispielsweise sind teure Parkett- und Natursteinböden ein bedingtes Verkaufsargument, wenn eine Umstellung auf Fußbodenheizung aufgrund von energetischen Vorschriften und technischer Machbarkeit unumgänglich ist. Eine durchdachte und gut argumentierte Verkaufsstrategie, die die Vorzüge Ihrer Immobilie klar darstellt ist hier unerlässlich.
Welche Rolle spielt hierbei die Energieeffizienz?
Die Energieeffizienz wird für Käufer immer wichtiger, da sie einen wesentlichen Einfluss auf die Gesamtinvestitionskosten hat. Eine Immobilie, die bereits energetische Modernisierungen erhalten hat verspricht niedrigere Modernisierungs- und Unterhaltskosten was den Verkaufspreis positiv beeinflusst. Des Weiteren ist die Finanzierung einer Immobilie mit guter Energieeffizienz einfacher, da inzwischen auch die Banken auf den energetischen Zustand achten und sogar Zinszuschläge bei energetisch schlechten Immobilien verlangen. Die Einstufung der Immobilie in ein gutes Energielevel im Energieausweis kann für Käufer daher ein starkes Argument sein.
Macht es Sinn, eine Renovierung oder Modernisierung vor dem Verkauf durchzuführen?
Ob eine Renovierung oder Modernisierung vor Ihrem Verkauf sinnvoll sind, hängt von der Zielgruppe und dem Zustand Ihrer Immobilie ab. Kleine Schönheitsreparaturen und optische Aufwertungen, wie neue Wandfarben oder die Aufarbeitung von Böden, können sich lohnen, da sie den ersten Eindruck verbessern und verhältnismäßig kostengünstig sind.
Bei größeren Modernisierungen sollten Sie die Kosten genau gegen den möglichen Mehrwert abwägen. Meist ist es sinnvoller wenn Sie, grundlegende Modernisierungen dem Käufer überlassen, da diese spezifische Vorstellungen haben und die Arbeiten selbst umsetzen möchten.
Können Kosten für die Modernisierung von der Steuer abgesetzt werden?
Für Privatpersonen sind die steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten begrenzt. Handwerkerkosten, die auf eine Modernisierung entfallen, lassen sich nur teilweise steuermindernd berücksichtigen.
Bei Immobilien im Betriebsvermögen oder vermieteten Immobilien bestehen umfangreichere Abschreibungsmöglichkeiten. Werden Modernisierungen jedoch direkt vor dem Verkauf durchgeführt, zählen sie zur Anschaffungskostenminderung und können nur begrenzt steuerlich geltend gemacht werden.
Ein Steuerberater kann hierzu wertvolle Hinweise geben und dabei helfen, potenzielle Abschreibungsmöglichkeiten optimal zu nutzen.
Wie gelingt die Vermarktung einer modernisierungsbedürftigen Immobilie zum optimalen Preis?
Vier wesentliche Punkte von vielen sind dabei:
Besonderheiten hervorheben: Selbst bei modernisierungsbedürftigen Immobilien gibt es oft einzigartige Merkmale wie eine gute Lage, Altbaudetails oder eine attraktive Grundstücksgröße. Betonen Sie diese Besonderheiten.
Modernisierungspotenziale betonen: Zeigen Sie potenziellen Käufern die Möglichkeiten auf, die Immobilie nach ihren eigenen Vorstellungen zu modernisieren. Visualisierungen oder Beispiele für geplante Maßnahmen helfen das Potenzial der Immobilie erkennbar zu machen.
Partnernetzwerk nutzen: Ein gutes Netzwerk aus Handwerkern und Architekten kann Käufern Sicherheit geben und sie in ihren Modernisierungsplänen unterstützen. Empfehlenswerte Kontakte können oft den Kaufimpuls fördern.
Optimale Präsentation: Mit modernen technischen Hilfsmitteln lässt sich auch eine renovierungsbedürftige Immobilie für den Verkauf attraktiv darstellen. Hochwertiges, digital bearbeitetes Bildmaterial, 3D-Scans, virtuelle 360°-Rundgänge, digitale Grundrisse, Innen-Renderings und digitales Homestaging bieten heute spannende Möglichkeiten. Interessenten können so eine Vorstellung davon erhalten wie die Immobilie im modernisierten Zustand aussehen kann und welche Möglichkeiten eine Modernisierung bietet.
Fazit
Der Verkauf einer Immobilie mit Modernisierungsbedarf stellt eine deutlich größere Herausforderung als der Verkauf einer neueren oder bereits modernisierten Immobilie dar. Der Beratungsbedarf ist viel umfangreicher und die Kaufentscheidung wird von mehr Faktoren beeinflusst. Das Geschick, das Potenzial hervorzuheben, klar zu kommunizieren und so die richtige Zielgruppe zu erreichen bedarf viel Erfahrung. Nur mit umfangreichem Fachwissen im Bereich der Wohngebäudesanierung und Kenntnissen zu den Fördermöglichkeiten lassen sich die Zweifel und Ängste der Kaufinteressenten widerlegen.
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