Haus erben – Was gibt es zu beachten?

Der Erhalt eines Hauses durch eine Erbschaft kann neben emotionalen Aspekten eine erfreuliche, aber auch herausfordernde Angelegenheit sein. Steuerliche Auswirkungen, rechtliche Regelungen und finanzielle Fragen spielen beim Haus erben in Bonn eine wichtige Rolle Im diesem Artikel möchten wir Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Punkte geben, die Sie beachten sollten.

Zunächst jedoch ein wichtiger Hinweis: Dieser Artikel stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und erhebt keinen Anspruch auf Richtigkeit. Es geht vielmehr darum für das Thema „Haus erben Steuern“ zu sensibilisieren und wichtige Aspekte auf zu zeigen. Wenn Sie unsicher sind ist es absolut ratsam sich von Experten wie Ihrem Steuerberater und Juristen beraten zu lassen um Fallstricke zu umgehen.

Steuerliche Auswirkungen beim Haus erben

Die Erbschaftsteuer ist ein zentraler Punkt, wenn es um den Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft geht. Dabei gelten für Immobilien spezielle Regelungen:

Erbschaftssteuer bei selbst genutzten Immobilien: Wenn das geerbte Haus vom Ihnen selbst bewohnt wird und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, kann die Immobilie steuerfrei übertragen werden. Diese Regelung gilt insbesondere für Ehepartner und Kinder.

Erbschaftssteuer für Angehörige: Kinder profitieren von einem persönlichen Freibetrag von 400.000 €. Der Freibetrag für Ehepartner liegt bei 500.000 €. Liegt der Wert der Immobilie unterhalb dieses Freibetrags, fällt beim Haus erben keine Steuer an.

Besonderheiten bei Erbengemeinschaften

Erben mehrere Personen gemeinsam ein Haus, entsteht eine sogenannte Erbengemeinschaft. Das bedeutet:

Alle Miterben sind gemeinschaftlich Eigentümer der Immobilie.
Die Entscheidungen über die Nutzung oder den Verkauf des Hauses müssen von Ihnen einstimmig getroffen werden.
Möchtn Sie als Miterbe das Haus übernehmen, müssen die anderen Erben ausgezahlt werden (z. B. Haus erben Geschwister auszahlen).

Erbengemeinschaften können oft zu Konflikten führen, daher ist es ratsam, sich frühzeitig rechtlich beraten zu lassen.

Die richtige Immobilienwertermittlung im Rahmen der Erbschaft

Bei einer Erbschaft ist die Immobilienbewertung aus verschiedenen Gründen sinnvoll oder notwendig. Die Wahl der passenden Bewertungsmethode hängt von der Zielsetzung ab. Hier eine Übersicht:

Gründe für die Immobilienbewertung

Steuerliche Zwecke

Erbschaftssteuer: Das Finanzamt benötigt den Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie, um die Erbschaftssteuer zu berechnen.

Das Finanzamt nutzt hierfür das vereinfachte Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren. Wenn der Erbe nachweist, dass der tatsächliche Marktwert der Immobilie niedriger ist, kann dies die Steuerlast reduzieren. Hierzu bedarf es beim Haus erben eines Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen.

Aufteilung des Nachlasses

Wenn die Immobilie Teil einer Erbengemeinschaft ist, dient die Bewertung dazu, den Anteil jedes Erben zu bestimmen.

Grundlage für Verkauf oder Ausgleichszahlungen unter den Erben.

Entscheidung über Nutzung

Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen oder soll vermietet oder verkauft werden? Eine Bewertung hilft, wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen.

Kreditaufnahme

Bei Übernahme der Immobilie können Kredite (z. B. für Sanierungen oder Ausgleichszahlungen) erforderlich sein. Banken verlangen oft eine fundierte Bewertung.

Sanierungspflicht bei geerbten Immobilien

Ein geerbtes Haus kann in einem sanierungsbedürftigen Zustand sein. Je nach Nutzungsart gibt es hier unterschiedliche gesetzliche Regelungen zu beachten.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt energetische Anforderungen für Gebäude und beinhaltet auch Regelungen für die Sanierung von geerbten Immobilien. Die Sanierungspflichten unterscheiden sich je nach Nutzung der Immobilie (selbstgenutzt oder vermietet). Hier ein Überblick:

Selbstgenutzte geerbte Immobilien

Für selbstgenutzte Immobilien gibt es Übergangsregelungen, wenn die Immobilie nach dem Erbfall von einer Privatperson weiterhin bewohnt wird. Dabei gilt:

Schonfrist: Der Erbe hat nach dem GEG zwei Jahre Zeit, um erforderliche Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Während dieser Schonfrist müssen keine sofortigen Maßnahmen erfolgen.
Pflichtmaßnahmen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke: Die oberste Geschossdecke (zum nicht beheizten Dachraum) muss so gedämmt werden, dass ein bestimmter Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) erreicht wird. Alternativ kann auch das Dach entsprechend gedämmt werden.
- Dämmung der Kellerdecke bei unbeheizten Kellerräumen
- Heizungstausch: Bestimmte Heizkessel die älter als 30 Jahre sind (genaue nach Vorgabe siehe GEG) müssen ausgetauscht werden.
- Weitere Pflichten: Es gibt keine generelle Pflicht zur umfassenden energetischen Sanierung. Weitere Maßnahmen erfolgen freiwillig oder im Rahmen größerer Modernisierungen.

Ausnahme: Wenn die Immobilie dauerhaft von Ihnen als Erbe selbst genutzt wird, kann es je nach Region und Lebenssituation Erleichterungen geben.

Vermietete geerbte Immobilien

Für vermietete Immobilien gelten strengere Anforderungen:

Keine Schonfrist: Die energetischen Anforderungen aus dem GEG müssen zeitnah erfüllt werden, unabhängig davon, ob die Immobilie vermietet ist oder nicht.
Pflichtmaßnahmen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (wie oben beschrieben).
- Dämmung der Kellerdecke bei unbeheizten Kellerräumen
- Heizungstausch: Bestimmte Heizkessel die älter als 30 Jahre sind (genaue nach Vorgabe siehe GEG) müssen ausgetauscht werden.
Weitere Maßnahmen bei Modernisierungen: Wenn größere Sanierungen oder Modernisierungen vorgenommen werden, sind hierbei zusätzliche energetische Anforderungen einzuhalten, dies betrifft z.B. Außenwände, Fenster oder das Dach.

Besonderheiten und Empfehlungen

Beratung: Eine Energieberatung ist sinnvoll, um den genauen Sanierungsbedarf festzustellen und Maßnahmen effizient umzusetzen.

Denkmalschutz und Ausnahmen: Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder anderen besonderen Umständen können Ausnahmen oder Erleichterungen gelten. Diese müssen individuell geprüft werden.

Fördermöglichkeiten: Es gibt zahlreiche Förderprogramme (z. B. von der KfW oder BAFA) für energetische Sanierungen. Diese können den finanziellen Aufwand erheblich reduzieren.

Steuerreduzierung beim Haus erben

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Steuerlast bei einer Immobilienerbschaft zu minimieren:

Haus überschreiben: Durch eine vorweggenommene Erbfolge (Schenkung) lassen sich steuerliche Vorteile nutzen. Dabei gilt die 10-Jahresfrist, innerhalb derer die Freibeträge erneut genutzt werden können. Wird die Überschreibung rechtzeitig vorgenommen hat die Pflegekasse keinen Zugriff mehr auf das Eigentum sollte ein Pflegebedarf nach Ablauf der 10-Jahresfrist eintreten. Auf diesem Weg lässt sich das Eigentum gegen Fremdzugriff schützen.
Fußstapfentheorie: Beim Hausübergang übernimmt der Erbe die Gesamtrechtsnachfolge, dies umfasst u.a. Anschaffungskosten, Abschreibungsbemessungsgrundlagen und Steuerwerte des Erblassers sowie die 10-Jahresfrist in Bezug auf die steuerfreie Veräußerung der Immobilie. Das kann sich bei einem späteren Verkauf steuerlich erheblich positiv auswirken.

Haus überschreiben vs. vererben

Die Übertragung eines Hauses zu Lebzeiten (Schenkung) kann sinnvoll sein, um Steuern zu sparen. Wichtig ist dabei:

Steuerfreie Schenkung: Bei Kindern gelten dieselben Freibeträge wie bei der Erbschaft (400.000 Euro). Bei mehreren Erben können Sie den Immobilienwert entsprechend sinnvoll aufteilen um so die Freibeträge optimal zu nutzen.

Schenkungssteuer: das Steuerrecht ist so gestaltet, dass bei der Übertragung von Immobilien nicht Schenkungssteuer und Grunderwerbssteuer anfallen. Ob Steuern anfallen hängt davon ab ob und in welcher familiären Beziehung die Parteien zu einander stehen.

Kosten der Überschreibung: Diese umfassen Notarkosten, Grundbuchänderungen, ggf. Kosten der steuerlichen und rechtlichen Beratung

Fazit

Das Erben eines Hauses ist mit vielen rechtlichen, steuerlichen und emotionalen Fragen verbunden. Die Berücksichtigung von Freibeträgen, die Nutzung der 10-Jahresfrist oder die steuerfreien Übertragungen bei selbstgenutzten Immobilien sind wichtige Faktoren, um die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu umgehen oder zu optimieren. Bei Unsicherheiten ist es ratsam, sich von Experten beraten zu lassen, um Konflikte zu vermeiden und den Vermögenswert Immobilie möglichst ohne Verluste zu übertragen.

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