Sobald eine Immobilie den Besitzer wechselt ist eine verlässliche Bewertung unumgänglich. Im Folgenden möchten wir Ihnen einen Überblick über die beiden unterschiedlichen Bewertungsarten geben und kurz auf die unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren eingehen.
Das Marktwertgutachten
Die häufigste Art der Wertermittlung ist das Marktwertgutachten, umgangssprachlich auch Marktwertanalyse oder Marktpreisreport genannt. Diese Art von Gutachten wird von Maklern und Immobilienbüros im Rahmen der Verkaufsvorbereitung erstellt und dient der Ermittlung des Marktwerts zur korrekten Preisfindung für den Verkauf.
Zur Erstellung eines Marktwertgutachten stehen Ihnen unterschiedliche Möglichkeiten zur Verfügung. Zur ersten groben Preisindikation können Sie beispielsweise eine Online-Bewertung in Anspruch nehmen, wie sie von diversen Unternehmen im Web angeboten wird. Vorteil ist die schnelle, meist anonyme Abwicklung. Zu beachten ist jedoch, dass das Ergebnis der Online-Bewertung auf Vergleichswerten (Angeboten) basiert und nicht die individuellen Informationen zu Ihrer Immobilie widerspiegelt. Dies führt in der Regel zu großen Preisspannen.
Eine Immobilienbewertung ohne Ortsbesichtigung und vollständige Informationen zum Objekt führt daher zu keinem verlässlichen Ergebnis. Häufig dienen solch kostenlos angebotenen Online-Bewertungen zur Generierung von Verkaufsaufträgen.
Hier finden Sie unabhängige Veröffentlichungen zu diesem Thema:
https://www.sueddeutsche.de/geld/immobilienbewertung-warnung-vor-gratis-angeboten-1.4077594
Eine verlässlichere Ermittlung des Marktwerts bieten Makler und Immobilienbüros vor Ort an. Wichtig hierbei ist darauf zu achten, dass Sie im Anschluss eine umfangreiche und ausführliche Bewertung in Schriftform erhalten. Auch alle objektspezifischen Angaben sowie die Grundlagen und Bewertung müssen ersichtlich sein. Wird der ermittelte Wert Ihrer Immobilie nur mündlich mitgeteilt oder ist die Ermittlung für Sie nicht nachvollziehbar ist Vorsicht geboten.
Professionelle Unternehmen arbeiten fast immer mit spezieller Software die eine fundierte Bewertung unterstützt und es dem Nutzer ermöglicht diverse Daten und Berechnungen in die Bewertung einfließen zu lassen. Sollten Sie unsicher sein zögern Sie nicht nachzufragen, seriöse Dienstleister sind hier gerne zur Auskunft bereit.
In der fachlichen Praxis basiert ein professionelles Marktwertgutachten auf denselben Bewertungsverfahren wie auch das Verkehrswertgutachten. Sowohl auf die Verfahren wie auch auf das Verkehrswertgutachten an sich gehen wir später in diesem Artikel noch genauer ein.
Folgende Punkte sollte ein Marktwertgutachten beinhalten:
- Ausführliche Beschreibung der Immobilie: Dies beinhaltet Details wie Größe, Lage, Baujahr, Bauqualität, Ausstattung und Zustand der Immobilie.
- Bewertungsmethoden: Eine Erläuterung der angewendeten Methoden zur Immobilienbewertung, wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.
- Marktanpassungen: Eine Analyse von Vergleichsobjekten und Marktdaten, um den Wert der zu bewertenden Immobilie angemessen anzupassen.
- Rechtliche und planungsrechtliche Aspekte: Überprüfung von Grundbuchauszügen, Bauplänen, Bauvorschriften und anderen rechtlichen Aspekten, die den Wert der Immobilie beeinflussen können.
Wenn Sie ein gewissenhaftes, professionelles Marktwertgutachten benötigen oder den Wert Ihrer Immobilie erfahren möchten – freuen wir uns jetzt auf Ihre Kontaktaufnahme!
Ihre Vorteile bei uns sind:
- Die verlässliche Marktwertermittlung anhand der Gegebenheiten vor Ort unter Berücksichtigung aller individuellen Gebäudedaten und Informationen
- Die zusätzliche Ermittlung der Energieeffizienzklasse und des Energieverbrauchs Ihrer Immobilie sowie die Erstellung des Energieausweises bei Bedarf
- Die Möglichkeit zum persönlichen Austausch mit einem Experten vor Ort und die Klärung aller Ihrer Fragen
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Das Verkehrswertgutachten
Es gibt Anlässe die eine rechtssichere, unabhängige Bewertung Ihrer Immobilie notwendig machen. Hierzu zählen insbesondere rechtliche Angelegenheiten wie z.B. Erbauseinandersetzung und Ehescheidung.
Ist dies der Fall muss ein das Verkehrswertgutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellt werden.
Ein Verkehrswertgutachten folgt bestimmten Standards, Richtlinien, Verordnungen und ist in der Regel umfassender und detaillierter als ein Kurz- oder Marktwertgutachten und umfasst normalerweise folgende Punkte:
- Ausführliche Beschreibung der Immobilie: Dies beinhaltet Details wie Größe, Lage, Baujahr, Bauqualität, Ausstattung und Zustand der Immobilie.
- Bewertungsmethoden: Eine Erläuterung der angewendeten Methoden zur Immobilienbewertung, wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren.
- Marktanpassungen: Eine Analyse von Vergleichsobjekten und Marktdaten, um den Wert der zu bewertenden Immobilie angemessen anzupassen.
- Rechtliche und planungsrechtliche Aspekte: Überprüfung von Grundbuchauszügen, Bauplänen, Bauvorschriften und anderen rechtlichen Aspekten, die den Wert der Immobilie beeinflussen können.
- Wertbegründung: Eine detaillierte Darstellung der Faktoren, die zur Wertermittlung beigetragen haben, einschließlich einer Analyse von Markttrends, Standortfaktoren und anderen relevanten Einflussgrößen.
- Schlussfolgerungen und Empfehlungen: Eine Zusammenfassung der Bewertungsergebnisse sowie gegebenenfalls Empfehlungen oder Hinweise für den Auftraggeber.
Der Verkehrswert wird nach §194 BauGB wie folgend definiert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks, d.h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis, zu bestimmen. In der Regel wird zur Ermittlung des Verkehrswertes eines oder mehrere der folgenden Verfahren herangezogen. Die Verfahrenswahl muss ebenfalls begründet werden. Die Grundlage hierzu finden Sie unter §6 Abs.1, Satz 1 ImmowertV.
Wenn Sie ein rechtsicheres Gutachten benötigen nehmen Sie gerne jetzt Kontakt zu uns auf.
Ihre Vorteile sind:
- Eine fundierte Bewertung durch unseren nach IQ ZERT DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen
- Verkehrswertgutachten zum Festpreis ohne zusätzliche Kosten
- Eine genaue Bedarfsanalyse im Vorfeld zur Vermeidung unnötiger Kosten
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Sowohl beim Marktwertgutachten wie auch beim Verkehrswertgutachten wird der Wert der Immobilie anhand unterschiedlicher Bewertungsverfahren ermittelt. Die Verfahren berücksichtigen je nach Immobilienart und Nutzung unterschiedliche Parameter und ermöglichen so eine realitätsnahe und Marktkonforme Darstellung des Immobilienwerts. In der Praxis werden meist zwei der drei Verfahren je Bewertung genutzt um zusätzlich zum Ergebnis des priorisierten Verfahrens einen Referenzwert zu erhalten. Die nachfolgend erklärten Verfahren kommen bei der Bewertung von Immobilien zum Einsatz.
Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren nach § 24 ImmoWertV regelt, dass der Vergleichswert (Verkehrswert) aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt wird. Für die Ableitung sind die Kaufpreise heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.
Um Immobilien direkt vergleichen zu können, müssen sie Ähnlichkeiten bei bestimmten Kriterien aufweisen, zumindest aber in folgenden Punkten übereinstimmen:
Vergleichbare Ortslage
Ähnliche Bodenbeschaffenheit (z.B. Untergrund, Tragfähigkeit)
Ähnliche Grundstücksgröße und -gestaltung
Ähnlicher Erschließungsgrad
Ähnlichkeit in Art und Größe der baulichen Anlage
Ähnlich in Alter, Bauzustand und Ertrag der baulichen Anlagen
Existiert eine hinreichende Anzahl solcher Vergleichsobjekte, können die Merkmale der Immobilien direkt verglichen werden und der Kaufpreis dient als valider Anhaltspunkt. Das geht aber nur, wenn zusätzlich zu gleichartigen Merkmalen der zu vergleichenden Immobilien auch noch eine zeitliche Nähe zu dem Objekt besteht, es also erst vor kurzem verkauft bzw. gekauft wurde. Dies ist nötig, damit der Kaufpreis auch die aktuelle Marktsituation abbildet.
Das Vergleichswertverfahren eignet sich daher in erster Linie für Eigentumswohnungen und zur Bodenwertermittlung.
Das Sachwertwertverfahren
Das Sachwertverfahren nach ImmoWertV findet immer dann Anwendung, wenn keine Renditegesichtspunkte im Vordergrund stehen. Das ist insbesondere bei Einfamilienhäusern der Fall. Im Sachwertverfahren wird in der Regel der Wert einer Immobilie durch allgemein nachvollziehbare Normalherstellungskosten (NHK, entspricht Neubaukosten), Alterswertminderung, Korrekturen und dem Bodenwert ermittelt.
Besonders die realistische Berücksichtigung der aktuellen Markanpassungsfaktoren hat in den letzten zwei Jahren nochmal zusätzlich an Bedeutung gewonnen. In einem sich schnell verändernden Marktumfeld ist die Datengrundlage oft nicht aktuell genug und bedarf daher einer entsprechenden Deutung.
Das Ertragswertverfahren
Die Grundlage des Ertragswertverfahrens ist in § 27 ImmoWertV beschrieben. Das Verfahren findet überwiegend Anwendung, wenn die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht. Der Verkehrswert bzw. Marktwert von Renditeobjekten wird weltweit aus ertragsorientierten Wertermittlungsverfahren abgeleitet und macht das Ertragswertverfahren somit international bedeutsamer als das Sachwertverfahren.
Üblicherweise findet das Ertragswertverfahren bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern, Mietwohnungen und Gewerbeobjekten Verwendung.
Diese drei in der ImmoWertV geregelten klassischen Wertermittlungsverfahren liefern in Deutschland grundsätzlich die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse.
Verkehrswertgutachten – Wie läuft das ab?
Der Ablauf besteht bei uns aus 4 Schritten:
Das Gespräch
In einem ersten Gespräch möchten wir Ihre Beweggründe kennenlernen, um den richtigen Bedarf und Verfahrensansatz für die Bewertung der Immobilie festzulegen. Basierend auf der Bedarfsanalyse unterbreiten wir Ihnen nach Möglichkeit ein Festpreisangebot.
Die Ortsbesichtigung
Wir begutachten und analysieren das Objekt sehr genau, beurteilen die Bausubstanz, den Gesamtzustand und eventuelle Besonderheiten. Über Fotos dokumentieren wir die Gesamtanalyse und dokumentieren so die Gesamtsituation der Beschaffenheit und des Umfeldes der Immobilie, vollkommen neutral, wie es sich für einen Sachverständigen gehört.
Die Unterlagenbeschaffung
Lagepläne, Baupläne, Grundbuchauszüge und sonstige wertrelevante Auskünfte liegen in der Regel nicht alle oder lediglich nur ein Teil dieser Unterlagen vor. Wir besorgen diese und arbeiten sie im Sinne des zu erstellenden Gutachtens auf. Regionale Gegebenheiten und Besonderheiten rund um die zu bewertende Immobilie stellen wir zusammen, damit auch diese in die Bewertung einfließen können.
Das Gutachten
Sie erhalten von uns ein leicht lesbares Gutachten auf hohem Niveau zum einen, durch die Kenntnis der normierten Verfahren gemäß ImmoWertV, des Weiteren durch unsere Marktkenntnis und Markterfahrung aus unserer langjährigen Tätigkeit. Durch unsere Gutachtentätigkeit erhalten Sie die gewünschte Sicherheit für Ihre Immobilienbewertung, egal wofür Sie die Bewertung einsetzen möchten.
Fazit
Es ist wichtig vor der eigentlichen Bewertung Ihrer Immobilie eine genaue Bedarfsanalyse durchzuführen und Anlass, Situation aber auch den gewünschten Nutzen klar zu definieren. Dies garantiert eine zielführende Vorgehensweise und minimiert so die Kosten. Des Weiteren ist es wichtig, dass die Bewertung transparent abläuft und die Ergebnisse nachvollziehbar und verlässlich sind.
Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, ein Marktwertgutachten oder ein Verkehrswertgutachten benötigen sprechen Sie uns gerne an.
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