GERÄUMIGES EINFAMILIENHAUS ZUR MODERNISIERUNG IN RUHIGER WOHNLAGE VON BIRLINGHOVEN

Beschreibung

Einfamilienhaus mit 4 Schlafzimmern, 2 Bädern und klarer Modernisierungsperspektive – ruhige Lage am Wendehammer.

Dieses Einfamilienhaus bietet eine solide bauliche Grundlage, eine familiengerechte Raumaufteilung und bereits vorbereitete Schritte für eine strukturierte Modernisierung. Die Kombination aus Substanz, Lage und vorhandener Planung schafft eine gute Ausgangsbasis für Käufer, die gezielt investieren und ihr zukünftiges Zuhause individuell weiterentwickeln möchten.

Wohnkonzept und Raumangebot (ca. 150 m² Wohnfläche)
Der Grundriss ist funktional und familienfreundlich gestaltet. Im Erdgeschoss bildet der großzügige Wohn- und Essbereich mit bodentiefen Fenstern den zentralen Aufenthaltsbereich. Die Süd-West-Ausrichtung sorgt für gute Lichtverhältnisse innen und außen. Die Küche ist derzeit separat angeordnet; im Zuge einer Modernisierung kann sie unkompliziert zum Wohnbereich geöffnet werden.

Ein Kaminofen ergänzt den Wohnbereich und bietet zusätzliche Wärmequelle.

Der 1997 errichtete Anbau erweitert das Schlafzimmer im Erdgeschoss um ein großzügiges Bad en Suite. Dieser Bereich eignet sich als Elterntrakt oder perspektivisch auch für eine komfortable Nutzung auf einer Ebene.

Im Dachgeschoss stehen drei weitere gut geschnittene Schlafzimmer sowie ein geräumiges Tageslichtbad zur Verfügung. Insgesamt bietet das Haus:

+ 4 Schlafzimmer
+ 2 Bäder & 1 Gäste-WC
+ klare Trennung von Eltern- und Kinderbereich möglich

Untergeschoss (ca. 94 m² Nutzfläche)
Das Untergeschoss erweitert die Nutzbarkeit des Hauses deutlich. Es verfügt über einen großen Hobbyraum, zwei weitere Kellerräume, einen Waschraum mit Außentreppe sowie den Heizungsraum. Die Flächen eignen sich für Homeoffice, Freizeit, Lagerung oder individuelle Hobbynutzung.

Bausubstanz und technische Ausstattung
Das Haus wurde 1979 in Massivbauweise errichtet und befindet sich in weiten Teilen im ursprünglichen Zustand. Die Substanz bietet damit eine nachvollziehbare und planbare Basis für Modernisierungsmaßnahmen. Das Erdgeschoss wurde 1997 an der Ostseite durch einen Anbau erweitert in dem ein geräumiges, barrierefreies Bad Platz findet.

Bereits umgesetzt wurden:
+ Wärmedämmverbundsystem an Anbau und Nordseite
+ Gas-Niedertemperaturtherme (Baujahr 2000)
+ Solarthermie zur Warmwasserbereitung

Diese Maßnahmen verbessern die energetische Ausgangssituation.

Vorbereitete Modernisierung
Für die weitere energetische Optimierung liegen konkrete Grundlagen vor. Ein Angebot für den Austausch der Fenster ist bereits erstellt.
Zusätzlich ist ein Energieberater eingebunden, der auf Wunsch beratend begleiten kann. Es wurde bereits ein energetischer Modernisierungscheck erarbeitet und der zügigen Umsetzung förderfähiger Einzelmaßnahmen steht nichts im Wege.

Außenbereich und Stellplätze
Der Garten ist gut nutzbar und bietet ausreichend Fläche für Terrasse, Spielfläche oder weitere Gestaltung. Eine massive Garage sowie ein zusätzliches Carport schaffen komfortable Stellmöglichkeiten – auch für größere Fahrzeuge wie Van oder Transporter.

Fazit
Die Immobilie überzeugt durch ihre ruhige Lage, vier Schlafzimmer, zwei Bäder und eine solide Massivbauweise. Gleichzeitig ist die Modernisierung klar planbar und vorbereitende Schritte sind unternommen. Damit bietet das Haus eine belastbare Grundlage für eine systematische Weiterentwicklung mit nachvollziehbarem Investitionsrahmen.

Lage

Lagebeschreibung – Sankt Augustin Birlinghoven

Familienfreundliches Wohnumfeld

Sankt Augustin-Birlinghoven zählt zu den begehrtesten Wohnlagen im östlichen Rhein-Sieg-Kreis. Der Hangweg liegt besonders ruhig in einer verkehrsberuhigten Zone, die fast ausschließlich von Anwohnern genutzt wird. Die Umgebung ist geprägt von gepflegten Einfamilienhäusern, viel Grün und einer Atmosphäre, die Familien Geborgenheit, Sicherheit und Privatsphäre bietet. Kinder können hier ungestört spielen, Nachbarschaften sind freundlich und gewachsen – ein Umfeld, das echtes Zuhause-Gefühl vermittelt.

Infrastruktur & Nahversorgung

Für den Alltag ist bestens gesorgt: Kindergärten und eine Grundschule befinden sich direkt im Ort, weiterführende Schulen liegen im nahegelegenen Sankt Augustin, Hennef oder Siegburg. Birlinghoven bietet zudem eine solide Grundversorgung mit Bäckereien, kleineren Geschäften und regelmäßigen Wochenmärkten. Größere Einkaufszentren wie das Huma oder die Zentren von Sankt Augustin und Hennef sind in wenigen Minuten erreichbar. Sportvereine, Musikangebote, Jugendtreffs und kulturelle Einrichtungen unterstreichen die hohe Lebensqualität für Familien.

Verkehrsanbindung – Auto

Die Verkehrsanbindung ist für Pendler ideal:
Über die B56 bestehen schnelle Verbindungen nach Bonn, Siegburg und Hennef.
Die Autobahnen A3 und A560 sind nur wenige Fahrminuten entfernt und verknüpfen die Region hervorragend mit Köln, dem Rhein-Main-Gebiet und dem Siegtal.

Verkehrsanbindung – ÖPNV

Auch ohne Auto bleibt man flexibel. Birlinghoven ist durch mehrere Buslinien gut angebunden. Sie erreichen den ICE-Bahnhof Siegburg sowie das Zentrum von Sankt Augustin in kurzer Zeit. Die Straßenbahnlinie 66 bietet eine regelmäßige und verlässliche Anbindung an Bonn.

Dank dieser Lage sind sowohl berufliche Wege als auch Freizeitaktivitäten unkompliziert erreichbar.

Naturnähe & Erholung
Birlinghoven bietet direkte Nähe zu Wald, Feldern und weitläufigen Spazierwegen. Der Pleiser Wald und zahlreiche Naturpfade beginnen fast vor der Haustür. Ideal für Familien, die viel draußen sind: Joggen, Radfahren, Spaziergänge oder kleine Abenteuer für Kinder. Die grüne Umgebung schafft ein offenes Landschaftsbild und sorgt für ruhige, erholsame Alltagsmomente.

Fazit
Birlinghoven vereint ruhiges Wohnen, starke Infrastruktur und sehr gute Verkehrsanbindung mit echter Naturnähe. Der Hangweg bietet ein sicheres, familienfreundliches Umfeld mit kurzen Wegen zu Schulen, ÖPNV und Einkaufsmöglichkeiten. Ideal für Familien, die ein entspanntes Wohnumfeld und hohe Lebensqualität suchen.

Ausstattung

+ Niedertemperatur-Gastherme (2000)
+ Solarthermie zur Warmwasserbereitung
+ Holzfenster mit Isolierverglasung (ohne Rollladen)
+ Holz-Klappläden
+ 1,5-geschossige Massivbauweise
+ Großes Wohn-/Esszimmer mit bodentiefen Fenstern
+ Süd-West-Garten mit Terrasse
+ Bad en suite durch Anbau von 1997
+ Massive Garage sowie Carport
+ Großzügiger Hobbyraum im Keller

Modernisierungsempfehlung:
+ Fenster-Erneuerung
+ Modernisierung der Bäder
+ Erneuerung der Bodenbeläge und Oberflächen
+ Elektrik-Update
+ Teilweise energetische Optimierungen

Sonstige Angaben

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